不動産市況の高騰を受け、保有する収益物件や事業用不動産の売却（出口戦略）を検討される方が増えています。 しかし、投資用・事業用不動産の売却は、マイホームの売却とは税金のルールが全く異なります。

特に注意が必要なのが、「減価償却による取得費の減少」と「消費税の課税判定」です。

「高く売れたけれど、税金を払ったら手残りが想定より少なかった」「不動産を売ったせいで、本業の売り上げにまで消費税がかかるようになった」という事態を避けるために、必ず押さえておくべきポイントを解説します。

利益の計算:「減価償却」が税金を増やす？

不動産を売却した際の利益（譲渡所得）は、以下の計算式で求められます。

ここで最も注意すべきなのが「取得費（購入時の価格）」の扱いです。

投資用物件の場合、購入金額がそのまま取得費になるわけではありません。建物の購入代金から、これまでに経費計上した「減価償却費」を差し引く必要があります。

税率は「所有期間」で決まる（短期・長期の区分）

個人の場合、売却した年の1月1日時点での所有期間によって税率が大きく異なります。

所有期間

区分

税率（所得税＋住民税）

5年以下

短期譲渡所得

39.63%

5年超

長期譲渡所得

20.315%

※復興特別所得税を含みます。

売却日ではなく「売却した年の1月1日」で5年を超えているかが判定されます。短期譲渡に該当してしまうと、約40%もの税金がかかるため、売却タイミングの選定は慎重に行う必要があります。

最大の落とし穴！「消費税」の課税リスク

土地の売買は非課税ですが、建物の売買は消費税の課税対象です。 投資用・事業用不動産の売却において、最も見落としがちで影響が大きいのがこの消費税問題です。特に、「現在は免税事業者（消費税を納めていない人）」である場合は注意が必要です。

建物の売却額が1,000万円を超えると…

消費税には「基準期間（原則として2年前）の課税売上高が1,000万円を超えると課税事業者になる」というルールがあります。 もし、今回の売却で「建物部分の売却額」が1,000万円を超えた場合、その2年後（翌々年）からあなたは「課税事業者」となります。

【要注意】本業（事業所得）にも消費税がかかるように！

これが最も怖いポイントです。 あなたが不動産所得以外に、個人事業（フリーランスのエンジニア、デザイナー、飲食店経営、物販など）を行っている場合、影響は不動産収入だけにとどまりません。

不動産売却によって課税事業者になると、2年後からは「本業の売上」に対しても消費税の納税義務が発生します。

＜例：フリーランス（年商800万円）が投資物件を売却した場合＞

• これまで： 年商1,000万円以下なので消費税は免税（0円）。

• 今年： 投資物件を売却（建物価格1,500万円）。

• 2年後： 2年前の課税売上が1,000万円を超えているため、課税事業者に。 ⇒ これまで免除されていた「本業の年商800万円」に対しても消費税を納める必要が出てきます。

「たまたま不動産を売った」という事実が、継続的に行っている本業の資金繰りを悪化させる可能性があるのです。

投資用・事業用不動産の売却は、単なる「売り買い」ではなく、減価償却の計算や、将来にわたる消費税の判定を含む高度な税務判断が必要です。

自己判断で進めてしまうと、「短期譲渡で高い税率が適用された」「知らずに課税事業者になり、後から税務署より指摘を受けた」といったトラブルになりかねません。

当事務所では、以下のようなサポートを行っております。

• 譲渡所得税（売却益への税金）の正確な試算

• 減価償却費の確認と取得費の算出

• 売却後の消費税納税義務判定（本業への影響シミュレーション）

• 確定申告の代行

「売り時」を逃さず、かつ税務リスクを最小限に抑えるために。 売買契約を結ぶ前に、ぜひ一度ご相談ください。